楼市新政引发的购房者很难支付高比率的首付款而被迫“违约”纠纷，认定为“情势变更”而不是“不可抗力”更符合法律规定，也更能体现当事人的权益平衡。法院采取这种应付手段，也更为符合政策调控的基本目的。

最近，国家行政机关颁布了一系列遏制部分城市房价过快上涨的政策手段，不可防止产生的直接影响之一就是，部分已经签约的贷款购房者很难支付高比率的首付款而出现被迫“违约”。这种未必真的构成合同法上的“违约”状况也被社会公众形象地称之为“政策性违约”。从北京已经受理的购房者需要解除交易合同的案件来看，这种趋势已经初现端倪。

司法机关在这类案件的处置上，不只需要达成个案的权益平衡，同时要积极引导对类似案件的规范处置。同时，司法机关还需要考虑，国家颁布的有关政策对于规范楼市的积极导向用途，案件处置的结果不可以背离调控政策的基本宗旨和目的。

典型案例：首付不够，需要解约退房

，张小姐通过中介公司简介，选中了坐落于北京通州区的一套建筑面积为97平方米的二手房，房子总价款250万元。张小姐与卖房人王先生签订了房子交易合同，合同约定张小姐首付20%，余款通过申请银行按揭贷款的方法向王先生一次性付清。当日，张小姐依据合同约定向王先生交纳了20万元购房定金。

4月，张小姐在中介机构的帮助下，向银行申请贷款，但此时张小姐获悉，依据新的国家政策，自己需要支付的首付比率已从20%上调到30%，首付数额提升了25万元。张小姐四处筹备，仍无力支付75万元的首付款。张小姐想到知道除合同，同卖房人王先生交涉。张小姐提出贷款首付比率提升是自己没办法预见到的，由此致使合同没办法履行，自己没过错，因此，王先生应该将定金退还给自己；而王先生觉得因为张小姐自己资金是什么原因致使合同没办法履行，应当适用定金罚则，定金不予返还；张、王二人反复协商，仍然没办法达成一致，产生纠纷。

张小姐被迫无奈，诉至法院，请求解除双方交易合同，王先生退还购房定金20万元。王先生则称张小姐构成违约，不认可退还定金。

重点问题：“政策性违约”的性质怎么样认定

从现在发生的纠纷来看，购房者向法院提起诉讼，诉讼请求一般为需要判令解除其与卖房人签订的房子交易合同，请求判令卖房人退还其已交纳的款项。购房者的事实依据很明确，均直接指向国家行政机关及地方政府对楼市的调控政策，致使合同没办法履行。而法律依据则各有不同：一是倡导上述政策调整构成合同法上的“不可抗力”，因此，需要依据国内《合同法》第九十四条“因不可抗力导致不可以达成合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，解除合同。二是倡导上述政策调整构成合同法上的“情势变更”，因此，需要依据国内《合同法》司法讲解（二）第二十六条关于“情势变更”原则的规定，解除合同。